GAG Bilanz 2010: Konzentration auf das Kerngeschäft

Zum Stichtag 31.12.2010 hatte die GAG 187 Wohnungen weniger im Bestand und 495 neu gebaute Wohneinheiten in ihren Bestand (bis auf einige wenige Ausnahmen öffentlich geförderte Wohnungen) übernommen. Die Umsatzerlöse sind um rund 7,4 Millionen Euro gesunken, die Sollmieten um 5,8 Millionen Euro gestiegen und erreichten 189,9 Millionen Euro. Der durchschnittliche Mietpreis den GAG Mieter für einen Quadratmeter bezahlen müssen stieg rechnerisch um 21 Cent auf 5,63 €/qm. Zwischen 2007 und 2010 stieg dieser Wert um 41 Cent. Man hat 10 Mitarbeiter mehr eingestellt. Den Umsatzrückgang erklärt das Management vor allem mit sinkenden Erlösen aus dem Bauträgergeschäft und dem Rückgang an verkauften Wohnungen aus dem Programm Mieter werden Eigentümer. Denn hier schmilzt das Kontingent und soll auch nicht wieder aufgestockt werden. Die Eigenkapitalquote des Unternehmens wurde auf 19,9 Prozent erhöht.

Optimierungsbedarf sieht man im GAG Management vor allem in der Reduzierung der Mietausfälle. Immerhin mit fast 20 Millionen Euro ein dicker Brocken, auch wenn rund die Hälfte der Ausfälle durch Modernisierungen an den Beständen und damit einhergehendem Leerstand entsteht. Aber man verliert auch 2 Millionen Euro jährlich durch komplette Abschreibungen, etwa wenn Mieter gar nichts mehr bezahlen. Die GAG ist rechnerisch rund 2,8 Milliarden Euro wert, hat allerdings auch Schulden in Höhe von rund 1,6 Milliarden Euro.

Bei der GAG beobachtet man gerade intensiv die Zinsentwicklung auf den Märkten, kostet eine Zinserhöhung von 1 Prozent die GAG automatisch rund 15 Millionen Euro mehr. Hier hat man bereits Vorsorge getroffen und sich Kredite in Höhe von rund 100 Millionen Euro zinsgünstig mit langen Laufzeiten besorgt. Klar formuliert das Management, dass man keine Modernisierungsstaus mehr produzieren will, sondern dauerhaft und nachhaltig in den Bestand investieren will. Im Durchschnitt will die GAG rund 500 Wohnungen im Jahr modernisieren.

Auch die hohen Quoten beim Neubau seien nicht zu halten, so das Management. 2010 fast 500 und in 2011 geplant 800 Wohnungen, seien auf die Dauer ohne öffentliche Förderung nicht mit Mitteln des freien Marktes zu finanzieren. Vor allem weil seit 2007 die stadteigene Wohnungsbauförderung ausgelaufen sei und Land und Bund auch die Programme reduziert haben, dämpft man hier Erwartungen aus der Politik, die schon mal gerne 1.000 Wohnungen  pro Jahr fordern, damit Köln seinem Bedarf als wachsende Stadt gerecht werden könne. Aus eigener Kraft und alles fremdfinanziert sei mehr nicht zu leisten, so die GAG, vor allem auch weil immer noch gute Grundstücke zu guten Preisen fehlen. Uwe Eichner, der Finanzvorstand der GAG regte daher an, über eine Verlängerung der Mietpreisbindung von öffentlich gefördertem Wohnraum nachzudenken. Fallen die Wohnungen nach 15 Jahren aus der Mietpreisbindung und Förderung, gehe dies meist mit einer drastischen Erhöhung der Mietkosten einher, da die Kapitalkosten dann auf dem freien Markt gedeckt werden müssen. Dies können sich aber oft Mieter nicht leisten. Über das Modell der Verlängerung der Preisbindung könne man so länger günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen, ohne gleich neu bauen zu müssen und damit erheblich höhere Kosten zu produzieren.

Drei große Projekte stehen in den nächsten Jahren bei der GAG an. Zum einen der Grüner Weg in Ehrenfeld. Hier wird man noch in diesem Jahr mit dem ersten Bauabschnitt beginnen. Man hat ein Grundstück zugekauft, das eine Verbindung zum Melatengürtel herstellt. (Anm. d. Redaktion: dieses liegt neben der Zufahrt zu einem Discounter) Für den zweiten Bauabschnitt erwartet man noch in diesem Jahr die Offenlage und den Bebauungsplan. Immerhin folgt die GAG hier den politischen Forderungen nach Solitärbebauung, einem sozialen Mix und Wohnen und Arbeiten nebeneinander. Es gibt bereits erste Visualisierungen. Gleichzeitig soll auch eine Grünachse mit Fußgänger und Radverbindungen geschaffen werden, der auch das Wohngebiet am Melatengürtel in Richtung Ehrenfeld anschließen wird. Dazu soll die nicht mehr benötigte Eisenbahnbrücke über die Widdersdorfer Straße genutzt werden. Das Areal hat eine Fläche von rund 27.000 qm. In Buchheim widmet man sich dem Carlswerkquartier an der Alten Wipperfürther Straße und in Ostheim wird man mit den Arbeiten zum Waldbadviertel starten. Hier beginnen noch in diesem Jahr die ersten Erschließungsmaßnahmen und auch der Baubeginn ist projektiert. Hier wird bis 2015 ein völlig neues Stadtquartier entstehen – die GAG verspricht hohe Qualitäten – mit Altenpflegeheim, Kita, Mehrgenerationenhäusern und eigener kleiner Nahversorgungsstruktur.

In diesem Jahr wird noch eine größere Anzahl, rund 10 Prozent Aktien auf den Markt kommen, wenn die Sparkasse Köln Bonn, wie von der EU gefordert ihre Anteile an der GAG verkaufen muss. Der Vorstand Uwe Eichner erklärte dass ein „Rückkauf durch die GAG ausfällt“.
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[ag]